Capítulo 1: Aplicaciones de las Leyes de Florida
y Daño a Empresas por Derecho a Expropiación

A. Visión General

1. Origen del Daño a Empresas por Derecho a Expropiación

De acuerdo con definiciones de derecho público, Derecho a Expropiación es la potestad con la que cuenta el Estado para utilizar la propiedad privada como vehículo para la realización de proyectos de beneficio público. El derecho de expropiación procede únicamente bajo causa de utilidad pública, para la consecución de proyectos de impacto civil, como la construcción, mejoramiento y drenaje de autopistas y vías de transporte, entre otros. La Constitución de Florida establece que el ejercicio de toma de posesión por parte de un ente gubernamental se ejecuta bajo potestad de dicha autoridad, a la cual corresponde proveer al propietario del bien confiscado total compensación por daños y perjuicios.

En el año 1933, el Gobierno de Florida publicó los Estatutos de Estado que conceden a las empresas el derecho de solicitud de compensación. Dichos lineamientos establecen restricciones sobre la naturaleza y circunstancias que dan lugar a reclamos.

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Capítulo 2: Procedimientos para Iniciar Procesos de Derecho a Expropiación

A. Actores del Proceso: ¿Quiénes son y cómo debe ser su interacción?

1. Legislación

El Derecho a Expropiación está “…fundamentado en una propuesta que obliga al uso público de la propiedad privada” (Baycol, Inc. vs. Oficina para el Desarrollo de la Zona Centro de la Ciudad de Fort Lauderdale, 315 So.2d. 451, 455; Florida, 1975). La construcción de vías, el almacenamiento de agua, y el drenaje y expansión de pistas aeroportuarias son ejemplo de proyectos de impacto público frente a los cuales los cuerpos gubernamentales tienen potestad para declarar judicialmente la toma de posesión de bienes privados.

La Asamblea Legislativa de Florida aprueba acciones de compensación por daño a empresas como resultado del derecho del Estado a expropiación; se reserva igualmente el derecho a revisión o revocación de dicho beneficio.

(a) Leyes, Casos de Corte y otros Lineamientos

La Sección 73.071 (3) (b) de los Estatutos del Estado de Florida establece regulaciones y lineamientos para el procesamiento y reclamo de perjuicio a negocios. Corresponde a las cortes de Estado interpretar dichos estatutos que resultan en leyes, a su vez sujetas a diversas interpretaciones.

2. Jueces y Cortes

Es rol de las cortes determinar la jurisdicción de las partes involucradas, así como vigilar la práctica justa de la autoridad condenatoria delegada.

3. Rol del Jurado

El rol del jurado se limita a la revisión de casos con base en evidencia presentada, y a la determinación de la magnitud de daños incurridos. Un jurado es una agrupación de individuos elegidos para pronunciar, mediante procedimientos y acciones legales, la veracidad de hechos presentados a través de evidencia. Instruido por la corte respectiva, corresponde al jurado aplicar la ley a los hechos.

4. Departamento de Transporte

Una vez el Departamento de Estado pauta el desarrollo de un proyecto de mejoramiento, se procede a la preparación de planos y mapas, y a la planificación de ingeniería y construcción. Es función de los representantes o agentes del Departamento de Transporte del Estado de Florida colectar datos relacionados con la expropiación, así como información relativa a la propiedad de parcelas y demás factores críticos para la evaluación de daños y perjuicios. Dicha documentación debe ser presentada con prontitud a expertos en valuaciones.

5. Agentes de Campo

Los Agentes de Campo cumplen la función de identificar los negocios y terrenos sujetos a expropiación. Son quienes en las etapas tempranas del proceso establecen contacto directo con los propietarios de inmuebles; son responsables por la discusión y negociación de los términos de la operación.

6. Agentes de Traslado

Durante la etapa de desarrollo conceptual, denominada “Plan A” (etapa PD&E), los Agentes de Traslado proveen evidencia para la selección de bienes a confiscar. Desarrollan un compendio informativo sobre los propietarios y arrendatarios. Dicho reporte posteriormente es cotejado con el “Plan B”, correspondiente al sondeo de necesidades de traslado y reubicación. En esta etapa del proceso se presenta la documentación reunida a otros departamentos involucrados, así como a un equipo de consultores expertos en valuaciones.

7. Agentes de Gerencia de Inmuebles

El perjuicio de empresa se da lugar a partir del momento en que se niega el uso de una propiedad como bien privado (Condados Weese vs. Pinellas, 6878 So.2d –Florida 2o DCA 2996). Sin embargo, en circunstancias de expropiación, ante mutuo acuerdo y por orden de la corte pertinente, es factible y frecuente la extensión de los derechos del propietario sobre sus bienes.

8. Abogados

Como intermediarios, los abogados son piezas fundamentales en la resolución de daños y perjuicios. El representante legal del Estado pertenece o al Departamento de Transporte, o a la Fiscalía General; su rol se extiende a la moción de casos, la investigación de procedimientos y el establecimiento de instrucciones legales que generan impacto sobre el cálculo de daños.

9. Peritos

El perito es considerado un experto, una persona con conocimientos muy especializados. Dicha definición aplica exclusivamente al ejercicio de ciertas profesiones de parte de personas que han cursado estudios técnicos en instituciones de educación superior, que poseen certificación o entrenamiento especializado, y experiencia práctica, así como formación teórica y habilidades en determinadas áreas. El rol del perito es de capital importancia dado el impacto de su gestión en la tasación de daños y perjuicios.

(a) Valuadores:

  (1) Valuador de Inmuebles

  (2) Valuador de Partes y Equipos

(b) Planeadores de Terreno e Ingeniería

(c) Contadores Públicos Certificados y demás expertos en Valuación de Daños a Empresas

(d) Expertos en Estudios de Aparcamiento

(e) Profesionales en Mercadeo

(f) Otras especialidades técnicas

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Capítulo 3: Factores de Riesgo para la Generación de Daños

A. Causas de daños y perjuicio

Una empresa se define como toda actividad que implica la práctica de esfuerzo, el uso de capacidades y el provecho de oportunidades en la consecusión de objetivos. El perjuicio de una empresa o negocio es una medida subjetiva que depende del análisis de los diversos factores involucrados en cada caso específico; genera perjuicio directo en la pérdida de clientes, detrimento de resultados operativos, e incremento de costos. El control de costos conlleva a su vez la realización de acciones de impacto en el desempeño empresarial como la contratación de personal o el aumento de maquinarias con el propósito de aumentar volumen de ventas, la eliminación total o reducción de ciertas funciones operativas o centros de costo, y la pérdida del valor de determinadas transacciones de bienes o maquinaria consideradas de exceso u obsoletas. El perjuicio presenta también el riesgo de extenderse a la pérdida de lotes de aparcamiento, o a la limitación de acceso, tránsito, o exposición pública del lugar sujeto a expropiación. Tal como establece la División de Administración del Departamento de Transporte de Florida, 324 So. 2d 644 (Florida 4th DCA 1975), el daño a empresas no se limita exclusivamente a la pérdida de rentabilidad del negocio.

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Capítulo 4: Procedimientos para Mitigar Daños Potenciales

A. Atenuantes

1. ¿Puede el propietario de empresa mitigar daños?

En términos generales, durante el proceso de valuación el propietario de la empresa afectada debe considerar vías para atenuar el impacto del daño lo cual puede resultar en la necesidad de reubicación física de la propiedad. Un ejemplo es el caso de un consultorio clínico cuyo impacto de expropiación se extiende directamente a la práctica profesional del médico afectado quien, en lugar de reclamar total compensación por daños y perjuicios, puede considerar mudar el consultorio, mitigando así el cálculo de daños por concepto de expropiación.

Otro ejemplo es el de negocios cuya productividad depende de la actividad de ventas al detal, de la actitud del consumidor, y de la ubicación física del local comercial. Una tienda cuya estrategia de mercadeo se basa en la compra impulsiva de bienes de parte de la clientela, al ser reubicada, posiblemente se enfrenta a un nuevo tipo de consumidor y, por tanto, a una nueva, más no garantizada estrategia. Esto se traduce en daño y perjuicio al negocio.

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Capítulo 5: Cálculo de Daño a Empresas

A. Lineamientos Generales

En el año 1999 fue introducida una legislación que establece nuevos lineamientos de comunicación entre las autoridades de expropiación y los dueños de empresa, sentando las bases para la producción y el registro de cómputos relativos a los daños y perjuicios.

El texto y provisiones de tal legislación son efectivos desde el 1o. de Julio del año 2000. Establecen que, previamente a la declaración definitiva de derechos de expropiación, corresponde a las autoridades condenatorias la responsabilidad de notificar a propietarios o arrendadores la toma de posesión de los espacios físicos donde éstos operan.

Corresponde a las autoridades de confiscación notificar sobre los siguientes factores:

1. La necesidad del Estado por utilizar la propiedad confiscada, total o parcialmente, para el desarrollo de un proyecto específico.

2. La naturaleza del proyecto para el cual dicha parcela es considerada; asignación de uso de la propiedad adquirida.

3. Lapso de 15 días hábiles contados a partir del momento de entrega al propietario de la solicitud de expropiación en la cual la autoridad asignada provee el informe de valuación, con datos sobre las bases de confiscación, copias, mapas de sitio desarrollados específicamente para el caso, y demás documentos que expliquen y demuestren la propuesta. El informe incluye copia de los planos de construcción, también elaborados especialmente para el seguimiento al caso y para ilustrar los aspectos de la propiedad que serán sometidos a mejora. Dichas mejoras contemplan, y no se limitan a la planificación y desarrollo de perfiles, drenajes, áreas de cruce, marcado de pavimento y especificaciones de vías y demás áreas adyacentes. La autoridad que administra el acto de expropiación deberá remitir cualquier información adicional relativa al plan de acción dentro del lapso de 15 días contados a partir del momento de introducción de la orden de confiscación.

4. Los derechos estatutarios de los propietarios de negocio, cargos por servicios profesionales de agogados y demás costos implicados, establecidos en las Secciones 73.015, 73.071, 73.091 y 73.092 F.S.

5. Los derechos y responsabilidades que permiten al propietario de empresa extender oferta y recibir determinados costos incurridos previamente al proceso de litigio.